I lockdown causati dalla pandemia hanno portato all’esplosione del lavoro e della didattica a distanza, oltre ad aver rappresentato un forte impulso per l’e-commerce. Sul fronte dello smart working, un terzo del personale impiegatizio delle grandi imprese è di fatto sempre al lavoro fuori ufficio, ovviamente a rotazione. La diffusione di queste nuove modalità di vita e di lavoro ha modificato la mobilità delle persone e andato in crisi le attività legate al pendolarismo. Ne è scaturita una crescita della domanda – per chi se le può permettere – di abitazioni più ampie e più connesse alle reti digitali, e per contro una contrazione del terziario, con il calo non omogeneo della richiesta di nuovi spazi che ha riguardato negozi e uffici. Proprio il mercato degli spazi per il lavoro dei “colletti bianchi”, pur pesantemente penalizzato, continua però a rappresentare l’asset class preferita dai grandi investitori, primi fra tutti i fondi immobiliari. Il futuro resta complesso, ma secondo gli analisi si andrà verso una segmentazione della domanda che premierà solo gli spazi di qualità.

Nel 2020 la domanda di uffici in affitto è stata duramente colpita dalla pandemia in tutto il mondo, ma i singoli mercati hanno reagito in maniera diversa, anche all’interno di aree omogenee. Nell’area Europa – Medio oriente – Africa il 2020 si è chiuso con una diminuzione del giro d’affari di circa il 40% rispetto al 2019. Gli operatori del settore sperano nella definitiva fine della pandemia che inneschi una ripresa duratura. Se si guarda alle statistiche nazionali raccolte ed elaborate da Scenari Immobiliari sull’andamento medio del mercato del real estate nell’annus horribilis della Covid, l’impatto del coronavirus è stato fortissimo. In Italia la contrazione dei canoni nel patrimonio gestito per dilazione della locazione, concessioni gratuite o revisione dei contratti non ha però superato il 15% sul patrimonio complessivo ed è stata inferiore al 5% per gli immobili di ottima qualità.

Nei due segmenti del terziario, gli uffici e il commerciale (piccole e medie superfici), i prezzi di vendita nel 2021 sono calati su base annua rispettivamente del 3,2 e del 4%. Più colpiti i canoni di affitto, anche a causa delle morosità causate dalla recessione, calati rispettivamente del 9,8 e del 15,1%, sempre sulla distnza dei 12 mesi. A soffrire di più sono stati i piccoli centri: nel segmento degli uffici le variazioni di prezzo e di canoni sono state pari a -43 e -10,8%. Meglio è andata nelle medie città (-3 e -10), mentre i grandi capoluoghi che hanno segnato invece “appena” -2,4 e -8,6%. A giocare a favore delle città di dimensioni maggiori sono le aspettative di un recupero più veloce del mercato.

Gli immobili direzionali rimangono comunque il core business della maggior parte dei fondi immobiliari attivi in Italia. Attualmente il patrimonio ammonta a oltre 100 miliardi detenuto da 63 Sgr e 535 fondi immobiliari. Le prime venticinque Sgr per numero di fondi immobiliari gestiti possiedono oltre 480 veicoli, oltre il 90% del totale. L’anno scorso gli uffici hanno rappresentato oltre il 42,5% delle superfici immobiliari gestite da questa categoria di strumenti di investimento. Milano è rimasta la città che ha calamitato la maggior parte delle operazioni, con circa 2,7 miliardi investiti in uffici.

Sono tre, secondo Scenari Immobiliari, le principali criticità degli immobili esistenti portate a galla dalla crisi sanitaria. La prima è la dimensione insufficiente degli spazi, sia abitativi che di lavoro. La seconda è la sostenibilità dei canoni di locazione. La terza elemento è la lentezza dei percorsi di trasformazione degli spazi.

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, “è calata la domanda complessiva di uffici, ma non in modo uniforme: la richiesta di ambienti più funzionali, spaziosi e salubri è invece aumentata. Sta finendo l’epoca dell’open space con appena due o tre metri quadrati disponibili a persona, della rotazione parossistica degli spazi e della necessità di prenotarsi una postazione”. L’analista afferma che “anche sul fronte dei canoni di locazione, l’impatto è tutto sommato sinora stato contenuto dalla durata dei contratti, specialmente pe gli spazi affittati dalle aziende di maggiori dimensioni. Le morosità per gli investitori, in gran parte fondi immobiliari, sono dovute soprattutto ai piccoli clienti”. Quanto al futuro, “l’effetto smart working potrà rientrare nel tempo se si renderanno disponibili spazi adatti”, conclude Breglia. Per l’ufficio, insomma, servirà la qualità.

La casa post Covid? Più grande. Con una stanza in più per fare smart working. Anzi no. Con due stanze in più per la didattica a distanza dei ragazzi. Anzi no. È l’ora delle micro-case, dice la società svizzera Artisa. Che a Milano annuncia un piano da 2 mila alloggi nella seconda periferia entro il 2025. Per fare concorrenza agli affitti brevi di Airbnb con le locazioni a medio termine per i city user delle città: da 4 settimane a un anno, destinati a manager, turisti, pazienti di ospedali e cliniche, studenti. Li chiamano city-pop. Per la modica cifra di mille euro al mese sui Navigli. Spazi piccoli perché si vive all’esterno. Con i servizi – pulizie, lavanderia, parcheggio, cantina, palestra, spazi comuni, car sharing, monopattini elettrici – in condivisione. Come del resto la postazione di lavoro nei coworking per freelance. Per molti segmento remunerativo del mercato real estate. Sarà. Ci puntano WeWork e Covivio. Ma la più famosa fra le società italiane, la pluripremiata Talent Garden – start-up fondata da Davide Dattoli e con azionisti come Dompé, Angelini, Intesa Sanpaolo, manager delle start-up e fiduciarie – nel 2019 pre-pandemia perdeva 6 milioni. Chissà che botta il bilancio 2020, figlio di lockdown e distanziamento sociale.

“Non abbiate paura”, scrive ai colleghi il presidente e fondatore del think-tank Scenari Immobiliari, Mario Breglia, all’inizio del Covid. Per Breglia “aver vissuto per settimane in case vecchie o senza balconi, cambierà le prospettive di investimento della famiglia. Piuttosto che il nuovo modello di Suv, meglio una casa con una stanza in più”. La morale? Casa che vuoi, esperto che trovi. Così orientarsi nei dati del mercato real estate diventa un test di logica.

Ma il 2020 si è chiuso con un calo generale delle compravendite: sono passate di mano circa 558 mila abitazioni, 46 mila in meno (-8%) rispetto al 2019, interrompendo l’aumento degli scambi che proseguiva dal 2014 con un tasso di crescita medio annuo del 7,5%. La superficie media delle case vendute è stata di 107,5 metri quadrati, in crescita di 1,3 sul 2019. Il valore delle vendite è ammontato a poco più di 89 miliardi, in calo di 8,5 miliardi (-8,7%) su base annua e concentrato per il 58% al Nord. La pandemia ha segnato l’andamento dei prezzi delle case: a fronte del reddito disponibile delle famiglie calato del 3% per effetto della recessione, il prezzo delle case nel primo semestre era cresciuto in media del +4% per poi calare del -2,2% nella seconda metà dell’anno.

Per Unioncamere e Ance Lombardia il settore costruzioni ha chiuso il 2020 con un rosso del 5,7%, ma è già in pieno recupero con un incremento del 5% sui volumi pre-Covid. Salgono i prezzi medi richiesti per le abitazioni in vendita in Italia: +0,9% nel primo semestre 2021 secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it.

Milano è la città più cara d’Italia con una media di 4.831 euro al metro quadrato e una crescita del 2,3%. Davanti a Firenze che apre l’anno con un trend negativo e a Roma (+0,5%). Tutti scommettono sul capoluogo lombardo. “Il mercato immobiliare di Milano regge all’urto della pandemia” (23 aprile 2021, EuroMilano, società di sviluppo immobiliare). “Milano: il mercato immobiliare tiene, nonostante il Covid” (4 marzo 2021, MutuiOnline). Secondo Idealista.it, l’evoluzione dei prezzi delle case in vendita mostra dei picchi inspiegabili: +31,2% in zona Cermenate, +17% a Corvetto e Rogoredo e il +20% in Certosa. Non è chiaro come sia possibile che questo avvenga nella città più colpita di un Paese il cui Pil segna -10% con un milione di occupati in meno, dove l’Agenzia delle Entrate nel report del 20 maggio 2021 segnala che c’è il calo di transazioni e compravendite più elevato d’Italia, -17,6%, davanti a Bologna e Firenze.

La legge della domanda e dell’offerta non funziona più? Funziona. Ma solo se si considera il “nuovo”. Dalla nota metodologica dello studio condotto dal portale spagnolo Idealista, si scopre che sono state scartate dalla ricerca le case in vendita da troppo tempo. Perché fanno parte del “mercato anomalo”. Tradotto: non vengono vendute, i prezzi scendono. Non è buono per gli affari.

L’importante è non fermare la giostra. Così la misura sui mutui agli under 36 del premier Mario Draghi spinge il mercato ma agli operatori non piacciono i limiti di 40 mila euro di Isee per potervi accedere. Il super bonus 110%? Traina il mercato ma bisogna snellire la burocrazia. Il mercato crea opportunità di rendimento anche nel disastro di pandemia e crisi economica. Gli studenti in fuga delle università vogliono poter continuare a svolgere gli esami a distanza tagliando i costi d’affitto? Serve lo student housing. A cui il Recovery plan del governo Draghi tende la mano: cofinanziamento dello Stato al 50%; primi tre anni di retta pagati dal pubblico; tassazione agevolata – quella dell’edilizia sociale – per strutture dove una stanza può costare anche 800 euro al mese.

Allora chi piange? Negozi e hotel. Gli investimenti di questi ultimi segnano -76% dopo l’anno d’oro 2019. Chi invece brinda alle trasformazioni pandemiche sono le logistiche. Non solo magazzini lungo le autostrade e infrastrutture dei trasporti: ora le frontiere sono il last mile (ultimo miglio) e la versione aggiornata del last touch, con i micro-hub dentro le città per la consegna delle merci al cliente finale. Se secondo Colliers, solo la logistica nel 2020 ha aumentato i volumi mentre il totale, con 8 miliardi, è inferiore del 33% rispetto al 2019 e il più basso (di poco) degli ultimi 6 anni.

AAltro giro, altro bonus. Ad allungare la già sterminata lista di incentivi messi in campo negli ultimi anni dai vari governi è la misura dedicata al passaggio, dal primo luglio 2022, dalla televisiva digitale ora in uso (Dvb-T) al digitale di seconda generazione (il Dvb-T2). In altre parole, senza un apparecchio acquistato dopo il 2018 o in mancanza di un decoder ad hoc, la tv si potrà tranquillamente buttare, perché non si riuscirà più a ricevere le nuove frequenze. Insomma, ci si ritroverà a vivere quello già accaduto nel 2012 quando la tv analogica ha cessato di esistere ed ha lasciato il posto al digitale terrestre.

Per agevolare questo passaggio è stato previsto uno sconto del 20% sul prezzo della nuova tv, fino a un massimo di 100 euro, che può essere richiesto da tutti gli italiani che hanno un vecchio televisore da rottamare e sono in regola con il pagamento del canone Rai. Un bonus che addirittura si può cumulare con un’altra agevolazione stanziata nell’ottobre 2019 che prevede l’erogazione di 50 euro solo per i possessori di Isee più bassi (fino a 20 mila euro). Bene ma non benissimo.

Il passaggio, imposto dall’Europa già dal 2017, va verso un risultato evidente: molta confusione, rischio di un aumento dei prezzi delle tv e, soprattutto, l’ennesimo utilizzo di stanziamenti pubblici che non risulteranno molto efficaci. E i motivi sono ben due. C’è un plafond limitato da 250 milioni di euro che potrebbe portare all’ennesimo click day dal momento che la cifra stanziata dovrebbe coprire circa un quarto delle potenziali richieste (si pensi a quello che è successo con il bonus bici). Mentre le grandi emittenti tv hanno fatto festa grossa: la liberazione della vecchia banda, richiesta per lo sviluppo del 5G, ha garantito loro nuove frequenze a discapito delle tv e radio locali. “Come sempre più spesso avviene (e l’emergenza economica Covid ha fatto scuola), lo Stato invece di ridurre le imposte per favorire gli amministrati, ha preferito elargire a pioggia soldi con – in questo come in altri casi – la frenesia dei singoli per cercare di non restare fuori del tetto di 250 milioni. Probabilmente è più semplice togliersi il pensiero dando soldi in questo modo che non modificare la macchina dell’imposizione fiscale”, ha commentato Vincenzo Donvito presidente nazionale dell’Aduc.

Altro limite. Il decreto attuativo del bonus tv redatto dai ministeri dell’Economia e dello Sviluppo economico è stato firmato solo la scorsa settimana. Così per sapere da quando sarà possibile richiedere lo sconto, si dovrà aspettare la pubblicazione del decreto in Gazzetta Ufficiale. Tecnicamente, il bonus viene riconosciuto a ogni singola famiglia. Per richiederlo va presentata la domanda insieme alla copia di un documento d’identità e del codice fiscale.

Il bonus sarà disponibile fino al 31 dicembre 2022, sempre che le risorse non si esauriscano prima.

Lon l’occasione della pandemia sono stati bloccati per circa un anno e mezzo i provvedimenti di sfratto. La misura sembra ispirata dal desiderio di tutelare gli affittuari, forse presumendo che siano tutti poveri e bisognosi, dai proprietari, forse presunti tutti ricchi ed avidi. Ci sono casi in cui può essere vero il contrario e sarebbe stato meglio intervenire in modi più articolati, distinguendo tra il residenziale ed il commerciale, delegando ai giudici il compito di valutare caso per caso il reale stato di necessità e introducendo sussidi per i più bisognosi.

Il blocco generalizzato degli sfratti si aggiunge invece alla ben nota lentezza della giustizia con l’effetto di ridurre di molto la tutela dei diritti di proprietà. Ciò che preoccupa non è solo il rischio che si penalizzino proprietari più poveri dell’affittuario quanto e soprattutto il diffondersi della percezione che si possano violare impunemente i contratti. I furbi non pagano e chi paga è deriso. Si erode così un bene molto prezioso, il “capitale sociale”, nello specifico la propensione a rispettare i contratti anche senza l’intervento della forza pubblica. Le conseguenze negative per la collettività sono che aumenta il costo medio degli affitti e si riducono gli investimenti.

Consideriamo il caso del locatario moroso di un negozio. Dopo alcuni mesi alla ricerca di un accordo il proprietario decide di iniziare la procedura di sfratto, ma, anche in un tribunale tra i migliori come quello di Milano, l’udienza viene fissata dal giudice dopo circa sei mesi. Essendo una causa molto semplice, che si può decidere rapidamente, non si capisce il motivo di così lunghi rinvii. Manca davvero l’organico o i giudici preferiscono dedicarsi a cause che diano loro maggiore visibilità?

Anche nel caso che la sentenza sia emessa alla prima udienza, per vari adempimenti possono passare 4-6 mesi prima che l’ufficiale giudiziario faccia la prima uscita, ed ancora altri 4-6 mesi, se tutto va bene, perché alla terza uscita l’ufficiale vada con la “forza pubblica”. In totale passerebbero “normalmente” un paio d’anni tra l’inizio dell’insolvenza e la liberazione del negozio, ma col blocco degli sfratti gli anni possono arrivare anche a tre-quattro. In questo periodo il proprietario deve pagare spese legali, spese condominiali e IMU. Se poi è una persona fisica deve pagare persino le imposte sul reddito dell’affitto “teorico” non percepito, sino alla sentenza di sfratto, né può dedurre queste spese dal reddito corrente o dai redditi futuri.

Ma si sa che il capitale è come i conigli: si difende fuggendo. Se il rischio di perdite sull’affittanza è elevato i proprietari “fuggono” aumentando il rendimento medio richiesto per investire in immobili (a Milano gli affitti sui negozi si aggirano sul 7-10%). I locatari ribaltano poi i maggiori costi dell’affitto sui prezzi dei loro prodotti o servizi: a livello di sistema le inefficienze della macchina giudiziaria, ed il blocco degli sfratti, finiscono per gravare su tutta la collettività. L’elevato rischio rende anche più difficile l’apertura di nuove attività da parte di chi non parta già da una base consolidata o non sia in grado di fornire adeguate garanzie. Si scoraggia così la mobilità e l’emergere di nuove iniziative.

L’erosione del capitale sociale è la più dannosa delle conseguenze. Il piccolo commercio è sempre più gestito da immigrati che non possiedono immobili e non hanno quindi da temere rivalse sul loro patrimonio. La percezione che in Italia si possa non pagare per anni, e poi spostare l’attività in altro locale, si va diffondendo. Diamo un pessimo messaggio a questi nuovi imprenditori. L’assenza di efficaci tutele giuridiche riduce la fiducia nei rapporti economici e la propensione a rispettare i contratti; le insolvenze si moltiplicano e la gestione della macchina giudiziaria diventa ancor più lenta e difficile, come un serpente che si morda la coda.

Mentre si invoca l’intervento dello Stato in sempre nuovi settori sarebbe auspicabile migliorare la gestione di uno dei suoi compiti fondamentali quale l’amministrazione della giustizia. In generale il nostro sistema prevede procedure volte ad assicurare la massima tutela per i debitori ma complessità, costi e tempi finiscono per negare nei fatti quella perfetta giustizia che si vorrebbe perseguire. Speriamo che le molte risorse stanziate nel Pnrr per la riforma della giustizia vengano dedicate anche a soddisfare le esigenze dei “piccoli”, introducendo, per importi modesti, procedure veloci e una rapida esecutività delle sentenze. Dal confronto di vari paesi si vede che esiste una forte correlazione tra capitale sociale e crescita economica, e una giustizia efficiente è essenziale per preservare o accrescere il capitale sociale.